A bírósági végrehajtás egy polgári nemperes eljárás, amelynek során a bíróság, illetve a végrehajtásra felhatalmazott egyéb szerv elsősorban vagyoni kényszerrel juttatja érvényre a kötelezettség teljesítésére vagy biztosítására irányuló szankciót. A bírósági végrehajtási eljárás két fő szakaszból áll: a végrehajtás elrendelésének és a végrehajtás foganatosításának a szakaszából. A végrehajtás foganatosításának szakaszára csak a végrehajtás elrendelése után kerülhet sor. A foganatosítás szakaszban történik meg a konkrét végrehajtási cselekmények elvégzése, így ebben a szakaszban realizálódik a végrehajtás fogalmi elemét képező állami kényszer tényleges alkalmazása. Jelen cikkünkben az ingatlanra vonatkozó, azok közül is az ingatlan-végrehajtására, árverésre vonatkozó szabályok kerülnek bemutatásra.

Mikor kerülhet sor az ingatlan-végrehajtás teljesítésére?

Ultima ratio, vagyis végső eszközként alkalmazható, amely során a fokozatosság elve érvénesül, amely alapján a vagyontárgy csak a törvényalkotó mérlegelése szerinti csekélyebb súlyú vagyoni kényszerintézkedések alkalmazását követően, azok kimerülése vagy sikertelensége, esetleg a beláthatatlanul hosszú időtartam miatt kerül értékesítésre.

Az adós tulajdonában álló bármely ingatlan végrehajtás alá vonható, nem akadályozza azt sem az ingatlan jogi jellege, sem pedig annak a terhei.

Ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését – ideértve az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díjának a megfizetését – követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a végrehajtást kérő kérelmére akkor intézkedhet, ha a bírósági végrehajtásról szóló törvény (továbbiakban: Vht.) 7. § (2) bekezdése szerint a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a 138/C. § (lakás fekvése szerinti illetékes jegyzőt 15 napon belül) szerinti tájékoztatástól számított 60 nap eltelt.

Ingatlanértékesítés időpontja és az ingatlan becsértéke

Vht. 139. § (3)A végrehajtó az ingatlan árveréséről szóló hirdetményt a becsérték megállapításától, végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a becsérték tárgyában hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában.

A hatályos szabályok szerint a becsérték megállapításától számítva 3 hónapon belül kell közzétenni az árverési hirdetményt, az árverés lebonyolítása ezzel kezdődik meg. Figyelemmel arra, hogy az eljárások lefolytatását gyorsítani kell, e gyorsítást pedig nem célszerű a hirdetményezés és licitálás 60 napos időtartamának rovására megvalósítani, a törvény (Vht.) 139. § (3) bekezdése 30 napot biztosít.  A határidő megállapítása arra tekintettel történik, hogy megszűnik a szóbeli ajánlattételi szakasz, s így már nem szükséges annyi előkészítő cselekmény az árverés megrendezéséhez, másrészt viszont időt kell biztosítani arra, hogy a becsérték közlését követően elvégzendő egyéb eljárási cselekményekre is sor kerüljön.

Az első lépés, hogy a végrehajtást kérőnek kifejezetten kérnie kell az ingatlan értékesítését. Ez külön, az ingatlan értékesítésére irányuló kérelmet jelent, nem értelmezhető annak a végrehajtást kérő végrehajtási lapon tett azon nyilatkozata, amely szerint a teljes vagyonra kiterjedő végrehajtást kér, akként, hogy ezt a külön feltételt is teljesítené. A végrehajtó úgy látja, hogy viszonylag rövidebb időn belül (például egy éven belül) letiltásból várhatóan teljesül a követelés, mellőzheti az ingatlan értékesítésére irányuló folyamat megkezdését. A másik oldalról pedig, ha olyan ingatlanárverést kezd meg a végrehajtó, amelynek tekintetében az alapul szolgáló követelés viszonylag rövidebb időn belül megtérülne, akkor az adós sikeres kifogása megakaszthatja az eljárást.

Az ingatlan megfelelő eljárásban megállapított becsértéke képezi az ingatlan kikiáltási árát. A végrehajtó 6 hónapnál nem régebbi becsérték alapján intézkedhet az ingatlan árverezése felől. Ingatlanra főszabály szerint az árverés első szakaszában a kikiáltási ár 90 százalékának, második szakaszában 70 százalékának, harmadik szakaszában pedig az 50 százalékának megfelelő legkisebb érvényes vételi ajánlat tehető.

Vonatkozhat különös rendelkezés a lakóingatlan legkisebb érvényes vételi ajánlatára, amennyiben az ingatlan az adósnak az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt. Konjunktív feltételrendszer tehát hármas: egyrészt az adósnak nem lehet a tulajdonában (akár résztulajdonában) más olyan ingatlan, amely lakóingatlannak minősül. A második együttes feltétel, hogy az adós jelenleg is ebben, azaz az árverésre kerülő lakóingatlanban lakjon – és ezt lakcímkártyával igazolja. Végül a harmadik, ugyancsak együttesen érvényesülő feltétel, hogy a végrehajtási eljárás megindulását megelőző hat hónapban is ez az ingatlan volt a lakóhelye, ezt a lakcímkártyán tett bejegyzéssel, a lakóhely regisztrációjának ideje és a végrehajtás kezdőidőpontja összevetésével állapítja meg a végrehajtó. Ha a végrehajtással érintett ingatlan lakóingatlannak minősül, és az előbb említett hármas feltételrendszer érvénesül, a legkisebb érvényes vételi ajánlatok az alábbiak szerint alakulnak: az árverés első szakaszában a kikiáltási ár 90 százalékának, a második szakaszában a 80 százalékának, a harmadik szakaszában pedig a 70 százalékának megfelelő legkisebb érvényes vételi ajánlat tehető.

A becsérték – Vht. 140. § – jogerős megállapítását követő 30 napon belül a végrehajtó az árverést köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában.

A végrehajtó az ingatlan értékesítésére akkor keríthet sort, ha az adó- és értékbizonyítvány kiállításától 6 hónapnál több idő nem telt el. Amennyiben ez alatt az időtartam alatt nem sikerült az árverést kiírni, a becsérték újabb megállapítását kell kérni. Előfordulhat továbbá, hogy a becsérték megállapítását követően az árverés kiírása megtörtént, de az értékesítés sikertelen volt. Ha a becsérték jogerős megállapításától számított két év eltelt és az értékesítési folyamat zajlik, de sikertelen, bármelyik fél indítványozhatja, hogy a becsérték ismételten megállapításra kerüljön.